اراضي
نظر به اهميت امر کارشناسي در پرونده هاي قضايي مربوط به زمين و تخصصي بودن اين امر و همچنين نياز محاکم قضايي به کارشناسان اين رشته (کارشناسان امور زمين و کارشناسان رسمي امور ثبتي ) که به عنوان بازوان دادگاه ها براي تشخيص حق عمل مي کنند، دانستنِ تعريف و شناخت هر يک از اراضي در پرونده هاي ارجاعي مفيد، مؤثر و از اهميت بسياري برخوردار بوده و شناخت نادرست از هر يک از انواع زمين باعث ورود خسارت غيرقابل جبران به مالکان آن ها خواهد شد. از آنجا که مقوله زمين بعد از اجراي اصلاحات ارضي و انقلاب اسلامي دچار تغيير و تحول گرديده و از نظر حقوقي تقسيماتي در آن صورت گرفته در اين فصل سعي شده است ضمن ارائه تعريفي از زمين (اراضي)، انواع آن ها تبيين، تعريف و تفکيک شود و آن گاه مباحث تقسيم اراضي از جهت فقهي ، نوع بهره برداري و سايراراضي عرفي مورد بررسي قرار خواهد گرفت.
اراضي از ديدگاه هاي مختلف به انواع متنوعي تقسيم شده اند که هر يک از اين تقسيمات داراي کارکرد و کاربرد متفاوتي هستند که در اين پژوهش به علت تاثير تقسيمات فقهي اراضي بر قوانين و مقررات ما و همچنين مراجع حل اختلاف، اراضي را به سه دسته کلي اراضي موات باير و داير تقسيم نمود. و همچنين از لحاظ حقوقي نيز انواع اين اراضي تبيين گرديده است.
گفتار اول: تعريف زمين
اراضي جمع ارض و در لغت به معناي زمين، مورد استفاده قرار مي گيرد ( اعم از اينکه مالک داشته باشد يا مالکيت خاصي براي آن متصور نباشد). در اين ارتباط ، اصطلاح اراضي با واژه عرصه معناي نزديکي دارد. با اين تفاوت که عرصه به زميني اطلاق مي گردد که مملوک ( داراي مالک معين ) باشد و معمولا در مقابل اعياني به کار برده مي شود. بنابراين متوجه خواهيم شد که رابطه ي بين اين دو واژه، عموم و خصوص مطلق است. به همين جهت اعتقاد بر اين است که واژه اراضي، مفهوم عام تري از عرصه دارد. زيرا اراضي بلاصاحب، موات و در حکم مواتي وجود دارند که نوعا اراضي محسوب مي گردند حال آن که به کارگيري واژه عرصه براي آن ها در عالم حقوق، زيبنده نخواهد بود.

گفتار دوم: تقسيم بندي اراضي از ديدگاه فقهي
بنداول: اراضي انفال
گرچه وفق گفته ي اکثريت قريب به اتفاق مفسرين، شأن نزول آيه ي شريفه ي ( يسئلونک عن الانفال، قل الانفال لله و الرسول، فاتقوا الله و اصلحوا ذات بينکم و اطيعوا الله و رسوله ان کنتم مؤمنين) در خصوص تقسيم غنايم جنگي، غزوه بدر است ليکن در شريعت اسلامي، به کليه ثروت هاي عمومي انفال گفته مي شود و اين ثروت محدود به غنايم جنگي نمي گردد. ( موسوي همداني، ترجمه تفسير الميزان،ج.9،ص.9)
بر اين پايه مي توان به کليه زمين هاي موات، جنگل ها، سر کوه ها، ته دره ها، رودخانه ها، زمين هاي خراب و باير که مالک مشخص نداشته باشد، انفال گفت. بنا به نظر بنياد پژوهش هاي قرآني حوزه و دانشگاه ( بنياد پژوهش هاي قرآني حوزه و دانشگاه، قرآن و حقوق،ص.388) زمين ها و هم چنين غنايمي که در اثر جنگ به دست آيد، جزو انفال محسوب مي گردد. نام هر نوع اراضي متعلق به کفار که آباد بوده و در جنگ به دست مسلمين مي افتد، مفتوح العنوه است و اگر خمس آن اخراج گردد، نام آن زمين، خراج خواهد بود. اين زمين ها به عموم ملت اسلام تعلق دارد و جزو انفال (ثروت عمومي) محسوب مي گردد.
بنابراين اراضي انفال، مفهوم عامي است که دربرگيرنده ي مالکيت دولت اسلامي بر آنچه که خود دارا است و هم چنين مالکيت بر آنچه که در اثر پيکار به دست مي آورد.
صاحب ترمينولوژي حقوقي ( حعفري لنگرودي، ترمينولوژي حقوق،ص.95) در بحث انفال، آن را مشتمل بر زمين موات، اراضي غيرمواتي که از طرف اجانب (بدون اعمال زور) به حکومت اسلامي اعطا مي شود، يا در اثر جنگ بدون اذن امام (ع) به چنگ مسلمانان بيافتد، اراضي بلاصاحب، زمين هايي که صاحبان آن ها به دليل ارضي و سماوي از آن دست کشيده باشند، اراضي خالصه رؤساي ممالک خارجي مغلوب در جنگ با حکومت اسلامي، اراضي متوفاي بلاوارث، سواحل رودخانه ها و درياها که از آب خارج شوند، مي داند.
بند دوم: اراضي موات
در تعريف فقها از زمين موات دو نوع تعريف به چشم مي خورد. برخي از فقها به تعريف کلي اراضي موات اکتفا نموده و برخي ديگر زمين موات را به اصلي و عارضي تقسيم نموده اند. به نظر شهيد اول، ” زمين موات زميني است که از آن استفاده نمي شود، به جهت بيکار ماندن آن يا به سبب نيزار شدن آن يا بريده شدن ” قطع شدن” آب از آن يا فرو گرفتن آب و مستولي شدن بر آن ” محقق حلي نيز پس از تقسيم زمين به آباد و غير آباد، زمين موات را زميني مي دانند که ” …. به دلايلي از جمله معطل و بيکار ماندن يا قطع و بريده شدن آب از آن يا به دليل چيرگي آب بر آن يا به واسطه نيزار يا به واسطه نيزار و بيشه بودن و يا عواملي ديگر که مانع انتفاع و بهره برداري از زمين محسوب مي شوند، مورد استفاده قرار نمي گيرد…”.(محقق حلي، 140: 703)
امام خميني “ره” در تعريف زمين موات اصلي آورده اند: “زميني که در اصل موات بوده و هيچ سابقه ملکيت و احياء ندارد، هر چند که احراز اينکه فلان زمين از قرن ها قبل تا کنون کشف نشده اکثرا و شايد در تمام مشکل و بلکه مي توان گفت ناممکن است و از جمله اينگونه زمين ها زميني است که اطلاع و عملي درباره سابقه آن در دست نباشد”(امام خميني،1403ه ق: 177) البته قانون مدني در ذيل ماده 27 اراضي موات را ” زمين هايي که معطل افتاده و آبادي و کشت و زرع در آن ها نباشد” تعريف نموده که عبارت معطل افتاده مي تواند شامل زميني که سابقه احياء و کشت و زرع داشته
و بعدا معطل افتاده نيز بشود، البته به نظر مي رسد اين تعريف، اراضي باير را هم شامل شود.
بند سوم: اراضي باير
زمين باير يا موات بالعارض زميني است که آباد بوده و سپس خراب و ويران گرديده و آن بر دو قسم است:
1- سابقا بدون تلاش انسان آباد شده و سپس ويران و خراب گرديده؛
2- سابقا با تلاش و کوشش انسان آباد شده و اکنون خراب و ويران شده است.
آيت الله اصفهاني در تعريف زمين موات عارضي آورده اند: زميني است که عليرغم برخورداري از سابقه عمران و آبادي، دچار خرابي و ويراني شده، مانند زمين هاي بي نام و نشاني که امروزه تنها نشانه هايي از رفت و آمد و آثار رودخانه ها، قصاب و اماکن ويراني که نشانگر آباداني و عمراني گذشته آن زمين ها هستند به جاي مانده است.(اصفهاني ، 1385 ه ق: 206) امام خميني نيز زمين موات را چنين تعريف کرده اند؛ زميني که موات به عارض است، يعني زماني آباد بود و کشت مي شد. بعدا دچار مواتي و خرابي شده، مانند زمين هاي اقوام منقرض شده که آثار شهر و مرز و خرابه هاي خانه هادر آن به جاي مانده است.(امام خميني، 1403 ه ق:177)
بند چهارم: اراضي داير
فقها، در تعاريف خود غالبا اراضي داير را به محياه بالاصاله و محياه بالعارض تقسيم و به تعريف هر يک پرداخته اند. محياه بالاصاله زميني است که بدون تلاش و کوشش انسان آباد شده است، مثل جنگل ها، مراتع، مزارع طبيعي و محياه بالعارض آن دسته از اراضي است که با تلاش و کوشش انسان احياء عمران و آباد گرديده است. محقق حتي در شرايع الاسلام، امام خميني در تحرير الوسيله، آيت الله اصفهاني در وسليه النجاه، متفق القول محياه بالعارض را ملک شخصي که آن را آباد کرده است دانسته اند. مثلا محقق حلي در اين خصوص آورده اند: “… زمين يا آباد است يا غير آباد، زمين آباد به مالک آن تعلق دارد ” يعني ايشان همانطور که در تعريف زمين موات، به موات بالعارض و موات بالاصاله اشاره نکرده اند، در خصوص زمين آباد نيز به محياه بالعارض اشاره اي نداشته اند و فقط زمين آباد را متعلق به مالک آن دانسته اند، اما آيت الله اصفهاني و امام خميني پس از تفکيک اراضي مذکور و تعريف هر يک، اراضي محياه بالاصاله که همان جنگل ها، مراتع و مزارع طبيعي و به طور کلي منابع طبيعي است را در حکم زمين موات دانسته و چون اراضي موات هم جزو انفال است آن را در اختيار امام دانسته اند، اما اراضي محياه بالعارض را به طور اجماع از آن مالک دانسته اند، يعني شخصي که عمران و آبادي و احياء نسبت به آن زمين نموده است را مالک آن شناخته اند(سالاري، 1391: 35-34).
بند پنجم : اراضي فئي
اموالي از اجانب که بدون خونريزي و جنگ يا اموالي که در نتيجه ي جنگ بدون اجازه ي امام (رئيس حکومت اسلامي) به دست آيد، فئي ناميده مي شود. بنابراين هرگاه زمين آبادي بدون خونريزي و جنگ يا با آن، بدون اذن امام، به دست مسلمانان بيافتد به زمين يادشده، فئي گفته مي شود که از زمره ي انفال محسوب مي گردد. ( بنياد پژوهش هاي قرآني حوزه و دانشگاه، قرآن و حقوق،ص.388)
بند ششم : اراضي مفتوح العنوه
به آن دسته از اراضي معمور اجانب اطلاق مي گردد که در اثر جنگ سپاهيان اسلام با آنان، بنا به دستور امام (ع)، به دست مسلمانان ميافتد، اعم از اين که در اين بين، ميان سپاهيان اسلام و اجانب صلحي برگزار شده و اين زمين ها از طريق صلح به دست مسلمانان افتاده باشد يا اين که بدون انجام آن در دست مسلمانان قرار گرفته باشد. اراضي مفتوح العنوه، مصداق انفال نمي باشد. حسب گفته ي صاحب ترمينولوژي حقوق (جعفري لنگرودي، ترمينولوژي حقوق،ص.674) اراضي يادشده ملک غيرمشاع همه ي مسلمين است و قابل افراز و تمليک و تملک نبوده و عوايد آن جزو درآمد عمومي و بيت المال بوده است.
اگر مردم يک محل به طور داوطلبانه (قبل از فتح سرزمين مفتوحه) مسلمان مي شدند، بايد با مردم آنجا همانند مسلمانان رفتار مي شد و نامبردگان موظف به پرداخت عشريه (يک دهم) به عنوان زکات بودند. به همين جهت اين اراضي را عشريه نيز مي گفتند و هم چنين اراضي عشريه، به زمين هاي مواتي اطلاق مي شد که به اين نومسلمانان جهت احيا واگذار مي شد و نامبردگان موظف به پرداخت عشريه بودند. ضمنا اراضي عشريه به زمين هاي مفتوح العنوه آبادي نيز اطلاق مي شد که از جانب حاکم اسلامي به عنوان اقطاع به سربازان مسلمان اعطا مي گردد.
بند هفتم : اراضي طوع و صلح
از جمله اراضي و زمين هايي محسوب مي شدند که به ترتيب، مالکان آن ها به ميل خود مسلمان شده يا ساکنان آن اراضي، طي معاهده اي با دولت اسلامي، آن را به دولت اسلامي صلح نموده اند.
بند هشتم : اراضي خراجي
به آن دسته از زمين هاي آباد اجانب اطلاق مي گردد که از راه به کار بردن نيروي جنگي (بنا به دستور رئيس حکومت اسلامي) به چنگ مسلمين افتاده باشد. به اين نوع زمين ها تا اين مرحله مفتوح العنوه گفته مي شود. هرگاه خمس زمين ها از آن کسر شود (به عنوان سهم امام يا رئيس حکومت اسلامي) باقي مانده را اراضي خراجيه مي گويند که متعلق به عموم مسلمين (حاضر و غايب، موجود و غيرموجود) است با اين قيد که عين آن زمين ها غيرقابل انتقال و غيرقابل افراز بوده و کل باقي مانده ي آن صرف رفع نيازمندي هاي عموم مسلمين مي گردد.
بند نهم : اراضي مباح
به آن دسته از اراضي موات و اراضي متروک (غير از اراضي متروکه شهرداري) که بتوان از طريق حيازت، مبادرت به تملک آن نمود، در اصطلاح فقهي، اراضي مباح گفته مي شود.
بند دهم: اراضي اوقافي، اثلاث باقيه و احباس دائم
به هر زميني که موضوع عقد وقف (اعم از عام يا خاص)
قرار گيرد، زمين اوقافي يا موقوفه مي گوييم. وقف، عقدي است که به موجب آن، مالک مالي را جهت تسبيل منفعت، حبس نمايد. حبس در اين حالت، به معناي مصون نگاه داشتن از نقل و انتقال، حتي توسط مالک مي باشد. هرچند عده اي اعتقاد دارند با انجام و تحقق وقف، مال از ملکيت مالک (واقف) خارج و در ملکيت تأسيس حقوقي جديدي به نام موقوفه قرار خواهد گرفت.
به مالک، واقف گفته مي شود و کسي که وقف به نفع وي صورت مي گيرد، موقوف عليه و به مالي که موضوع وقف قرار مي گيرد، مال موقوفه مي گويند و شخصي که اداره امور موقوفه را عهده دار است، متولي نام دارد. ممکن است واقف براي عملکرد متولي، ناظري تعيين نمايد که با توجه به حدود اختيارات وي، ممکن است نظارت فرد مذکور، اطلاعي يا استصوابي باشد.
وقف عام و وقف خاص دو نمونه شايع از اين عقد مي باشد. در وقف عام، حصري براي موقوف عليهم موجود نيست، حال آن که در وقف خاص، موقوف عليه يا موقوف عليهم محصور مي باشند.
در حالي که حبس نوعي از عقود احسان است و طي آن، صاحب مال با حفظ مالکيت خود، منافع را براي مدت معين يا نامعين براي فرد خاصي برقرار مي نمايد. حبس کننده را حابس مي نامند و شخصي که حبس به نفع وي برقرار شده، محبوس عليه نام دارد. حبس داراي انواع متعددي است که حبس مؤبد (يا حبس مخلد و دائم)، حبس مطلق و حبس مقيد از زمره ي آن ها مي باشد. ( جعفري لنگرودي، ترمينولوژي حقوق،ص208) بنابراين در مبحث اراضي، احباس دائمه، به زمين هايي اطلاق مي گردد که عين زمين حبس شده (ولي ملکيت آن متعلق به حابس است) و منافع و عايدات آن علي الدوام صرف امور خيرات و مبرات مي گردد.
تفاوت اين دو اصطلاح (حبس و وقف) در خروج و عدم خروج مال از ملکيت اقدام کننده در هنگام تسبيل منافع، نهفته است. بنابراين اگر در عمل حقوقي مزبور مال از ملکيت مالک خارج نگردد، نام آن اقدام حبس خواهد بود و اقدام کننده حابس ناميده مي شود ولي هر گاه مال از ملکيت مالک خارج شود يا مالک نيز نتواند آن را انتقال دهد، در اين صورت نام اقدام کننده، واقف مي باشد.
علاوه بر خروج و عدم خروج مال از ملکيت اقدام کننده، تفاوت هاي اختصاري زير :
الف- تعيين مدت در حبس و عدم تعيين آن در وقف. ب- اعاده ي مالکيت به حابس، در صورت زوال مال و عدم اعاده ي آن به واقف در چنين وضعيتي. ج- اعاده ي مالکيت به ورثه ي حابس در صورت فوت حابس و عدم اعاده ي آن به ورثه ي واقف در صورت فوت وي، از جمله آثار وجه افتراق بين حبس و وقف مي باشد که شناخت آن براي پژوهشگر حقوقي حائز اهميت فراوان است.
ثلث باقي يا دائم يا ثلث مخلد، يکي ديگر از اصطلاحات رايج در حقوق ثبت است. ثلث باقي عبارت از تمامت شش دانگ مال غيرمنقول موصي (وصيت کننده) است که وي آن را به عنوان ثلث اموال خود تعيين نموده تا براي بعد از مرگ خود، وصي (مأمور انجام وصيت) منافع آن را علي الدوام (بدون تعيين مدت) صرف امور خيرات و مبرات نمايد.
چون ممکن است موصي بر اثر فعاليت اقتصادي خود تا زمان مرگش، تغيير و تحولاتي در اموالش (زيادت اموال،نقصان اموال) رخ دهد، تمامت شش دانگ پلاک ثبتي فوق (به عنوان ثلث باقي) فقط در مورد آخر است که از ثلث بودن (ثلثيت) خارج خواهد شد.
همان گونه که ملاحظه مي شود، هر چند ممکن است بين اثلاث باقيه (دائم و مخلد) و احباس و وقف قرابت زيادي وجود داشته باشد و شايد از پاره اي جهات مربوط ب


دیدگاهتان را بنویسید