منبع مقاله درمورد اسناد و املاک و وکالت بلاعزل

فصل سوم
پروسه وصول مطالبات معوق بانکها
طبق مقررات ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1351 شمسي بدهکار از تاريخ ابلاغ اجراييه هشت ماه مهلت داشت نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام کند همچنين بدهکار ميتوانست ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ اجراييه درخواست کند که ملک از طريق حراج به فروش برسد. اين تأسيس حقوقي- ثبتي که پس از سال ها بحث و بررسي و چاره انديشي در مقابله با ظلم و جور رباخواران، وبه منظور دفاع از حقوق قرضگيرندگان در قانون آمره ثبت اسناد و املاک به تصويب رسيد، منصفانهترين، عادلانهترين و مناسبترين روش براي وصول مطالبات بستانکاران خصوصاً سيستم بانکي بود.
اما همانگونه که پيشبيني ميشد اين ماده مستحکم و استوار که حاصل سالها تلاش و تجربهورزي حقوقدانان و کارشناسان حقوقي برجسته کشور بود بر اثر دلسوزي هاي غيرکارشناسانه دچار تغيير و دگرگوني و به موجب ماده واحده مصوب 29/11/86 مجلس شوراي اسلامي دستخوش اصلاحات اساسي گرديد و ماده 34 مکرر نيز حذف شد آيين نامه اجراي اسناد رسمي مصوب 1355 شمسي نيز با اصلاحات کلي در تاريخ 11/6/87 به تصويب رياست قوه قضاييه رسيد و بدين ترتيب بانکهاي دولتي را در راه وصول مطالبات معوق چندصد ميلياردي دچار چالش بسيار عظيمي کرد تا جايي که به دلايل عديده ذيل ميتوان گفت وصول مطالبات معوق بانکها به وسيله اجراي ثبت عملا غيرممکن يا بسيار مشکل، هزينه بر و غير اقتصادي و غير مقدور شده است:
همانطورکه دست اندرکاران اسناد رسمي و اجراي ثبت و حقوقدانان مملکت مي دانند پس از پيروزي انقلاب اسلامي اجراي ثبت از وصول خسارت تأخير تأديه براي اشخاص حقيقي خودداري و اين امر را صرفاً براي بانکهاي دولتي آن هم بر اساس قانون عمليات بانکي بدون ربا مصوب 1362 شمسي مجري ميدانند بنابراين اين موضوع باعث عدم رغبت وام دهندگان حقيقي(غير از سيستم بانکي) به تنظيم سند رسمي رهني شده بود و بانکهاي غير دولتي نيز هنگام پرداخت وام و تسهيلات مبادرت به تمليک ملک مورد وثيقه يا اخذ وکالت بلاعزل و حبس سند مالکيت ميکنند پس عملاً استفاده کننده از مزاياي سند رهني و مقررات ماده 34 قانون ثبت صرفاً بانکهاي دولتي بودند که هم اکنون با اصلاح ماده مذکور دچار سردرگمي و بلاتکليفي شدهاند. در زمان اجراي ماده 34 اصلاحي سال 1351 در فرجه قانوني هشت ماهه، بدهکار و راهن فرصت داشتند از هر طريق ممکن حتي فروش عادي ملک مورد وثيقه طلب بانک را پرداخت و مقدمات فسخ سند رهني و فک رهن ملک مورد رهن را فراهم آوردند. همچنين نسبت به انتقال قطعي آن به خريدار اقدام کنند يا ظرف شش ماه تقاضاي حراج کنند، پس از انجام تشريفات ارزيابي و قطعيت يافتن آن ملک از طريق حراج فروش رفته و طلب بانک تسويه و مازاد احتمالي به راهن مسترد ميگرديد و بر فرض عدم فروش عادي توسط بدهکار يا عدم تقاضاي حراج، تهيه پيش نويس سند انتقال اجرايي و ارسال آن به دفترخانه و اخذ پاسخ استعلامات ثبتي و مالياتي و گواهي پايان کار و مفاصاحساب نوسازي براي تنظيم سند انتقال اجرايي خود داستان مفصلي بود که هفته ها و بلکه ماه ها فرصت ايجاد ميکرد تا بدهکار از تنظيم و امضا سند انتقال اجرايي و تمليک ملک به بانک جلوگيري کند. اين روش مسالمت آميز و طولاني هم به نفع بدهکار و هم به نفع بانک بود ليکن طبق مقررات ماده 34 جديد و آيين نامه اجرايي مصوب 11/6/87 چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجراييه بدهي را پرداخت نکند کل ملک مورد وثيقه ارزيابي شده و به مزايده گذاشته ميشود چون ممکن است کل ملک خيلي بيشتر از طلب بانک ارزش داشته باشد و معمولاً املاک مزايدهاي به دليل مسائل اعتقادي جامعه اسلامي و مشکلات عديده موجود در راه تخليه و تحويل، خريدار چنداني ندارد. به ناگزير مي بايست ما به التفاوت مبلغ ارزيابي و مبلغ طلب، توسط بانک به حساب ثبت واريز يا قسمتي مشاع از ملک که متناسب با طلب باشد از طريق صدور پيش نويس سند انتقال اجرايي و ارسال به دفتر خانه و انجام تشريفات ثبتي مربوطه به بانک تمليک گردد. انتقال گرفتن مال مشاعي خود اول ماجراهاي جديد است و امکان تبديل شدن آن به پول اگر نگوييم از محالات است بايد گفته شود از مشکلات لاينحل جامعه است.
به هرحال صرف نظر از مراتب فوق الذکر که در آينده نه چندان دور باعث اصلاح مجدد ماده 34 قانون ثبت و آيين نامه اجراي خواهد شد چون هم اکنون ماده مزبور و آيين نامه اجرايي فوق الذکر لازم الاجراست روش هاي وصول مطالبات معوق در سه مبحث آينده را با تبعيت از قانون و آيين نامه جديد تشريح مي کنيم.
گفتار اول : وصول مطالبات معوق به استناد سند رهني – سند تخصيص تسهيلات
فرق عمده سند رهني و سند تخصيص با پشتوانه تسهيلات در اين است که هنگام ثبت سند رهني در دفتر اسناد رسمي دين محقق گشته ليکن هنگام ثبت سند تخصيص تسهيلات دين تحقق نيافته اما اسباب آن فراهم گرديده است در حالي که اين تفاوت در زمان تقاضاي صدور اجراييه از بين رفته و در اين برهه از زمان دين در هر دو نوع سند مسجل گشته و معوق مانده است.
طبق مادۀ 771 قانون مدني (رهن،عقدي است که به موجب آن مديون مالي را براي وثيقه به دائن ميدهد.) اين تعريف،تعريف رهن مدني ا ست که طبق اصول و قواعد فقه اماميه و مقررات قانون مدني مال مورد رهن به قبض دائن درآمده و به وي وکالت داده مي شود تا اگر بدهکار در موعد تعيين شده بدهي خود را تسويه نکرد بستانکار اختيار داشته باشد از عين مال مرهونه يا از حاصل فروش آن طلب خود را برداشت و بقيه را به صاحب مال بدهد در صورت نداشتن وکالت به حاکم (دادگاه) مراجعه و اجبار به بيع يا اداي دين به نحو ديگر را بخواهد.
اما رهن مورد بحث در اين بخش و اسناد رهني (اعم از رهني و تخصيص تسهيلات) تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي، در حال حاضر از تابعيت مقررات قانون مدني خارج و محکوم مقررات ماده 34 قانون ثبت و آيين نامه مصوب 11/6/87 قوه قضاييه و اصلاحات بعدي آن هستند که به اين نوع رهن، رهن ثبتي نيز گفته شده است.
با اين نگرش سند رهني، سندي است که طبق مقررات در دفتر اسناد رسمي تنظيم و به امضاي طرفين و سردفتر مي رسد و در آن مالي (منقول يا غير منقول) براي دين يا ضمانت انجام تعهد به وثيقه گرفته مي شود.
بنا بر تعريف فوق هر سندي که بانک جهت حصول اطمينان از استرداد تسهيلات پرداختي يا انجام تعهد مورد نظر با تسهيلات گيرنده يا متعهد در دفتر اسناد رسمي تنظيم ميکند و در آن اموال منقول يا غيرمنقول تسهيلات گيرنده يا شخص ثالث را به وثيقه مي گيرد سند رهني مورد بحث در اين بخش است.
بنابراين ، چنانچه مستند وصول طلب بانک چنين سندي بوده و پرونده امر پس از انجام تشريفات مندرج در دستورالعمل «تعهدات معوق مشتريان تسهيلات اعطايي» (بخشنامه شماره 4 صندوق) به اداره حقوقي يا نماينده قضايي در سرپرستي بانک ارجاع و محول شود ميبايست به طريق زير عمل گردد:
بند اول : تکميل تقاضانامه صدور اجراييه و ارسال به دفتر اسناد رسمي مربوط
طبق بند الف ماده دو آيين نامه اجرا، تقاضاي صدور اجراييه اسناد رسمي مي بايد از دفترخانه تنظيم سند به عمل آيد.
لذا براي انجام اين درخواست ميبايست فرم تقاضانامه صدور اجراييه از دفترخانه را که به صورت اوراق بهادار از جانب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهيه و چاپ گرديده و توسط اداره ثبت هر شهرستان به فروش مي رسد، از اداره ثبت مربوطه خريداري، تکميل و همراه يک نامه به دفتر اسناد رسمي مربوطه ارسال کرد.
در فرم مذکور بايد شماره دفترخانه، شماره سند رهني و در صورت وجود اسناد متمم، شماره کليه اسناد، نام و نشاني بانک، نام و نشاني دقيق بدهکار، راهن و متعهدين سند، مبلغ لازم الاجرا شامل اصل، سود و خسارت تأخير تأديه تا روز تقاضا و حقالوکاله متعلقه قيد و خسارت تأخير تأديه تا تاريخ تسويه حساب کامل مطالبه شود.
چون طبق تبصره مادۀ 4 آييننامه اجرا، محاسبه خسارت تأخيرتأديه از روز تقاضا به بعد از اختيارات اجراي ثبت است، درگذشته بعضي از بدهکاران يا بازداشت کنندگان مازاد، با سوء استفاده از مقررات مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت مستقيماً به اجراي ثبت مراجعه و بدهي را طبق محاسبه اجرا با نرخ 12 درصد در صندوق ثبت توديع و مقدمات فک و فسخ سند رهني را فراهم مي نمودند و از اين طريق قسمتي از خسارت تأخير مورد نظر بانک را لاوصول مي گذاشتند.
ليکن قانونگذار در تاريخ 29/11/1376 با تصويب قانون الحاق دو تبصره به مادۀ 15 اصلاحي قانون عمليات بانکي بدون ربا، دواير اجراي ثبت را مکلف کرد که مطالبات بانک را براساس مفاد اسناد و قراردادهاي تنظيمي وصول وايصال کنند.
هرچند اجراي ثبت در خصوص اجراييههاي صادره قبل از لازمالاجرا شدن قانون مذکور هنوز گهگاه به روش سابق عمل مي کند ليکن اين نقيصه در خصوص اجراييه هاي فعلي برطرف شده است. خوشبختانه، اجراي ثبت فعلاً مطالبات بانک ها را بر اساس نرخ ها و شرايط مندرج در سند رسمي يا قرارداد داخلي مربوطه محاسبه و وصول مي کند. هم اکنون در خصوص پرونده هايي که بعد از پايان سال 76 منجر به صدور و ابلاغ اجراييه شده است از اين بابت مشکلي وجود ندارد، مگر اينکه نرخ خسارت تأخير در سند به صورت منجز قيد نشده باشد، که در اين صورت همکاري دفاتر طرف قرارداد بانک راهگشا است.
مندرجات تقاضانامه صدور اجراييه پايه و اساس صدور اجراييه و تشکيل پرونده اجرايي است و اين فرم از منزلت دادخواست در يک پرونده حقوقي برخوردار است.
بند دوم : صدور اجراييه